Stavební povolení - co je důležité zařídit, než kopneme do země

Kdy potřebujeme stavební povolení a kdy stačí jen ohlášení? Při neustále se měnících zákonech nejsou výjimkou ani ty stavební. Občas nám v tom úřady dělají pěkný hokej.

Stavební povolení - co je důležité zařídit, než kopneme do země

Stavební povolení je dokument, který je potřebný ke stavbě nebo stavebním úpravám. Vydává ho Stavební úřad příslušného města nebo obce. Stavební povolení je vyžadováno, pokud je stavba zastavěnou plochou větší než 150 m², pokud zasahujeme do nosných konstrukcí již stojících objektů a nebo pokud je pro nás stavební povolení výhodnější, např. pokud sami nedokážeme sehnat účastníky řízení kvůli souhlasu. Při žádosti o stavební povolení je potřeba doložit dokumentaci pro stavební povolení. O žádosti pak Stavební úřad rozhodne do 30-60 dnů. Je možné, že naše žádost bude zamítnuta, avšak máme právo se odvolat. Za vystavení stavebního povolení je potřeba zaplatit poplatek.

Stavebnímu povolení předchází územní řízení, kde se posoudí, zda je možné právě naši zamýšlenou stavbu se všemi náležitostmi umístit do daného území a zda je stavba v souladu s plánovanou územní dokumentací. Zkrátka - územní rozhodnutí určuje, jestli plánovaná stavba souhlasí se stavební dokumentací a jestli lze přistoupit ke stavebnímu řízení. Je možné ale zažádat o společné řízení a tím si značně ušetříme čas i nervy.

Stavební úřad je vhodné navštívit ještě dříve, než zakoupíme vyhlédnutý pozemek. Může se totiž lehce stát, že pozemek nebude možné zastavět, což by pro nás znamenalo jen zbytečné vyhození peněz při koupi. Stavební úřad nepovoluje stavět tam, kde pozemek není určen k zástavbě např. z důvodů památkové ochrany nebo je-li pozemek v záplavové zóně.

Ne každý pozemek je vhodný na stavbu nemovitosti
Ne každý pozemek je vhodný na stavbu nemovitosti

Žádost o stavební povolení nebo ohlášení

Zda potřebujete stavební povolení nebo ne, je uvedeno ve stavebním zákoně č. 183/2006 Sb. Pokud nám stavební odbor schválí plánovanou výstavbu, půjdeme požádat o stavební povolení nebo stavební ohlášení. I to má své náležitosti a chceme-li se vyhnout nekonečnému pobíhání od instituce k instituci, můžeme si některé dokumenty připravit předem.

V první řadě bychom měli mít vyřešeno vlastnictví pozemku. Na to stačí výpis z katastru nemovitostí. Dalším důležitým dokumentem je projektová dokumentace, kterou bychom měli mít zpracovanou stavebním inženýrem nebo architektem (v souladu s vyhláškou č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb). Rozhodně bychom se do podobné akce neměli pouštět sami, zvlášť pokud o zpracování stavební dokumentace nic nevíme. Projektovou dokumentaci si namnožíme na několik kopií, budou se nám hodit.

Seznam účastníků řízení je také moc dobrá věc. Spadají do něj všechny instituce, které budou mít s naší stavbou co do činění a také všichni sousedé. Je také vhodné si rozmyslet, kdo nám bude nemovitost stavět - firma nebo svépomocí za dozoru autorizované osoby, kdo bude napojovat inženýrské sítě - tzn. kdo zajistí přívod a odvod elektřiny, vody, plynu a kanalizace. V katastru nemovitostí pak zjistíme, s kým náš pozemek sousedí a databáze nám vygeneruje sousedy jmenovitě i s adresami. V některých případech jsou za účastníky stavebního řízení považovány i orgány báňské, odbor hygieny, památkáři nebo odbor životního prostředí.

Není nutné hned na začátku celé anabáze obíhat všechny dotčené orgány, na stavebním odboru by nám měli poradit, na koho se obrátit. Důležité je mít vyřešenou přístupovou cestu na pozemek a inženýrské sítě, bez toho nám úřad stavbu schválí jen opravdu zřídka.

O schválení stavebního povolení nebo ohlášení rozhoduje stavební úřad
O schválení stavebního povolení nebo ohlášení rozhoduje stavební úřad

Stavební povolení nebo stavební ohlášení?

Od 1.1.2018 neplatí původní stavební zákon, který stanovil, že stavební ohlášení bylo možné vydat tam, kde stavba nepřesahuje 150 m². Dnes je to stavba pro bydlení a pro rekreaci, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, která má vybudovanou technickou a dopravní infrastrukturu - přístupovou cestu a připojení na sítě a spolupracující sousedé nám nebrání ve stavbě. Tato cesta je výrazně kratší co do času. Formulář je možné stáhnout z internetu nebo si jej vyzvednout na příslušném úřadě, kde nám jistě i pomohou s vyplněním. Přesně vymezené stavby, pro které stačí mít stavební ohlášení, jsou vyjmenovány pod §104 stavebního zákona.

Není-li zbytí, musíme požádat o územní a stavební řízení. Je to delší, ale nevyhnutelné. Stavební úřad v takovémto případě trvá na dodavatelském způsobu provedení stavby - je nutné si najmout firmu, která vám nemovitost postaví, stavební úřad tuto stavbu dozoruje a kontroluje vedení stavebního deníku s rozpracováním jednotlivých postupů (zajišťuje stavební firma), stavbu taktéž chtějí vidět hasiči, kteří vydají stanovisko ohledně požární ochrany. Naopak není nutné obíhat sousedy a žádat je o souhlas, neboť to si zajistí stavební úřad sám a obešle je dopisem. Pokud se sousedé nevyjádří, je jejich mlčení bráno jako souhlas.

I takto si můžeme připadat při žádání o stavební povolení
I takto si můžeme připadat při žádání o stavební povolení

§103 Stavebního řádu

Tento paragraf stanoví, které stavby nebo stavební úpravy nepotřebují žádné ze zmíněných povolení. Na něj pak navazuje §79, který tyto stavby přesně vymezuje. Chceme-li si postavit např. cirkusový stan nebo stožár, určitě stavební povolení potřebovat nebudeme.

Dodatečné povolení

Může se stát, že začneme stavět bez povolení. Ať už vědomě nebo z neznalosti. Pokud stavíme bez povolení, tvoříme tzv. "černou stavbu" a na takovou stavbu se brzy přijde. Sousedé jsou většinou velmi všímaví a je otázkou času, kdy si vás stavební úřad pozve k vysvětlení záležitosti s nepovolenou stavbou. Ve světě stavebních zákonů existuje ale dodatečné povolení. O to se většinou žádá na základě nařízení odstranění stavby. Dodatečné povolení lze udělit pouze v případě, že prvoinstanční rozhodnutí o odstranění stavby nenabylo právní platnosti. V takovém případě nám nezbude nic jiného, než černou stavbu odstranit. Rozhodně totiž nemůžeme spoléhat na to, že se na to časem zapomene. Řízení o jejím odstranění může být zahájeno i po mnoha letech.

Pokud dodáte všechny podklady a dokumenty správně a nic nebrání tomu, abyste mohli začít stavět, vydá stavební úřad povolení. Počítejte s tím, že úředníci stavebního odboru vaši stavbu několikrát navštíví, aby zkontrolovali, jestli vše probíhá podle stavební dokumentace v souladu se stavebním deníkem a na závěr se koná kontrolní prohlídka (kolaudace), kdy se předloží doklady prokazující bezpečné užívání stavby. Na základě toho vám obec přidělí popisné nebo evidenční číslo a celá stavba se nechá zapsat do katastru nemovitostí.

Autor: Martina Pilzová (text), Depositphotos (foto)

Související k tématu