Advokát radí: Jak vyřešit přístup ze sousedního pozemku k vaší nemovitosti
Vlastníte budovu, na které je nezbytné provést udržovací či dokonce zabezpečovací práce, přičemž provedení těchto prací je možné pouze ze sousedních pozemků či staveb? Dostali jste se v důsledku sporů se sousedem do patové situace, neboť soused vám k vašim nemovitým věcem odepřel nezbytný přístup?
Za splnění dalších zákonných podmínek vám může pomoci stavební úřad.
Opatření na sousedním pozemku nebo stavbě
Stavební úřad má pravomoc uložit vašemu sousedovi postupem dle ust. § 141 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“) povinnost, aby vám provedení takových prací umožnil.
Dle citovaného ustanovení mimo jiné platí, že pro vytvoření podmínek k provedení nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav nebo udržovacích prací může stavební úřad uložit těm, kteří mají vlastnická práva (nebo jiná věcná práva) k sousedním pozemkům či stavbám na nich, povinnost umožnit provedení prací ze svých pozemků nebo staveb.
Podmínkou pro to, aby vašemu sousedovi bylo umožnění prací uloženo stavebním úřadem, je prokázání, že mezi vámi nebylo možné dospět k dohodě. Současně musí existovat veřejný zájem na vydání takového rozhodnutí (v souladu s ust. § 132 odst. 5 stavebního zákona), což musí stavební úřad posoudit a ve svém rozhodnutí dostatečně odůvodnit.
Účastníkem takového řízení je jednak ten, v jehož prospěch má být povinnost uložena, jednak ten, z jehož pozemku (nebo stavby) mají být práce prováděny.
Stavební úřad musí ve svém rozhodnutí vymezit, jaké konkrétní práce lze provádět, v jakém rozsahu lze sousedův pozemek využít (vymezit konkrétní prostor, který je možné využít), stanovit období, ve kterém je využití povoleno, specifikovat míru využití zatíženého pozemku (zda jde pouze o vstup osob, nebo je možné na pozemek vjíždět, zda je možné postavit lešení, skládat materiál atd.); stavební úřad je tedy povinen omezit provádění prací rozsahem i časem.
Pokud v takovém řízení uspějete a vašemu sousedovi bude uložena povinnost umožnit vám udržovací práce, máte však přímo za zákona povinnost dbát, aby provádění prací co nejméně rušilo souseda při užívání jeho pozemků nebo staveb a aby prováděnými pracemi nevznikly takové škody, kterým je možno zabránit. Po skončení prací jste pak povinen uvést sousední pozemek (či stavbu) do předchozího stavu. V případě, že svojí činností sousedovi způsobíte škodu, budete povinen mu ji uhradit.
Zateplení budovy
Shora označené závěry však neplatí, pokud byste potřebovali ze sousedního pozemku vaši budovu například zateplit.
Zateplení zdi, která se nachází na samé hranici dvou pozemků tak, že by vaše budova po zateplení zasahovala nad pozemek vašeho souseda, by totiž znamenalo trvalé omezení souseda. Rozšíření stěny do prostoru nad sousedním pozemkem by bylo neúměrným zásahem do vlastnického práva souseda, neboť za součást pozemku je třeba považovat i vzdušný prostor nad tímto pozemkem, a i tento prostor náleží vlastníku pozemku.
Nejvyšší soud (ve věci spis. zn. 22 Cdo 1000/2010) konstatoval, že zasahovat částmi stavby (tedy také zateplením zdi) do prostoru nad sousedním pozemkem bez právního důvodu není přípustné. Vlastnické právo k pozemku totiž zahrnuje i prostor nad jeho povrchem. To platí vždy tehdy, jestliže předmětem sporu není užívání vzdušného prostoru v takové výšce, která již fakticky není v moci vlastníka pozemku. Z toho tedy vyplývá, že nelze vyhovět ani žádosti o umožnění vstupu na sousední pozemek za účelem realizace takového záměru.
Nezbytný přístup k pozemku nebo stavbě
Od shora popsané situace je třeba odlišit stav, kdy na svůj pozemek (ke své budově) nemáte přístup vůbec.
Dle ust. § 170 odst. 2 stavebního zákona lze totiž rozhodnutím stavebního úřadu právo k pozemku nebo stavbě dokonce také odejmout (vyvlastněním) nebo omezit (zřízením věcného břemene) tehdy, je-li nezbytné vytvořit podmínky pro nezbytný přístup, či pro řádné užívání stavby anebo příjezd k pozemku nebo stavbě.
Stavební úřad tak může svým rozhodnutím (za splnění dalších zákonných podmínek) také zřídit věcné břemeno, kterým vám bude založeno právo užívat sousední pozemek k chůzi nebo k jízdě. Podmínky postupu správního orgánu jsou pro tento případ upraveny v zák.č.: 184/2006 Sb., o vyvlastnění.
Takový postup je možný jen tehdy, pokud stavební úřad dospěje k závěru, že přístup k vaší nemovité věci není zajištěn jinak, zejména dohodou účastníků nebo např. veřejně přístupnou účelovou komunikací.
Advokát radí: Jak vyřešit přístup ze sousedního pozemku k vaší nemovitosti
Advokát, specializující se na mezinárodní právo soukromé a obchodní, právo stavební a správní. Poskytuje dlouhodobě právní pomoc v oblasti stavebního práva především stavebním úřadům ve všech oblastech jejich činnosti.
WEB: www.pravnizastupce.cz
E: uhlirova@pravnizastupce.cz
T: +420 731 037 288
